Modifiche a "Limitare gli affitti brevi, fermare le false prime case e colpire la rendita immobiliare organizzata"

Propongo che AVS inserisca nel proprio programma nazionale una linea chiara per contrastare l’emergenza abitativa prodotta anche dall’espansione incontrollata degli affitti brevi, dalle seconde case mascherate da abitazioni principali e dall’uso strumentale delle residenze anagrafiche.

In molte città italiane, soprattutto nei centri storici, nelle località turistiche e nei territori ad alta pressione immobiliare, una parte crescente delle abitazioni viene sottratta alla residenza stabile e trasformata in rendita turistica. Il risultato è evidente. Meno case disponibili per chi vive e lavora nei territori, affitti ordinari sempre più alti, giovani e famiglie espulsi, quartieri svuotati e città ridotte a spazi di consumo.

Per questo propongo una disciplina nazionale sugli affitti brevi che dia più poteri ai Comuni, introduca limiti nelle aree ad alta tensione abitativa, rafforzi i controlli tramite il CIN, Codice Identificativo Nazionale, e colleghi le banche dati fiscali, catastali, comunali e anagrafiche.

La proposta deve riprendere e rafforzare i modelli che limitano il numero di immobili destinabili agli affitti brevi da parte dello stesso soggetto. Non è accettabile che interi pacchetti di appartamenti vengano sottratti al mercato residenziale stabile e trasformati in attività turistica permanente. Serve un limite nazionale per persona fisica, nucleo familiare, società collegata e beneficiario effettivo, così da evitare intestazioni fittizie, prestanome e frammentazioni societarie costruite solo per aggirare i controlli.

Nelle aree ad alta tensione abitativa, nei centri storici e nelle città turistiche, i Comuni devono poter fissare un tetto massimo agli immobili destinabili ad affitto breve, anche per zona o quartiere, privilegiando la residenza stabile e il diritto alla casa rispetto alla rendita.

Accanto a questo serve un intervento serio sulle false abitazioni principali. Non si tratta di impedire a coniugi, uniti civilmente o conviventi registrati di avere residenze diverse quando esistono motivi reali, come lavoro, cura, separazione di fatto, assistenza familiare o effettiva vita in luoghi differenti. Si tratta invece di contrastare le residenze fittizie utilizzate solo per trasformare seconde case in false prime case ed evitare il pagamento dell’IMU, Imposta municipale propria.

La misura dovrebbe prevedere controlli oggettivi sulla dimora abituale, basati su consumi reali, utenze, luogo di lavoro, scuola dei figli, medico di base, presenza stabile e altri elementi verificabili. Dove la residenza è solo formale, l’esenzione IMU deve decadere e devono essere applicate sanzioni effettive.

Serve poi una distinzione netta tra chi affitta occasionalmente un immobile e chi svolge una vera attività economica organizzata. Se appartamenti e case sono gestiti da partita IVA, società immobiliari, property manager, società di gestione o soggetti che amministrano più di cinque immobili, non possono continuare a essere trattati come semplice residenza privata. In questi casi deve scattare l’obbligo di qualificazione come attività ricettiva o para-ricettiva, con verifica urbanistica, edilizia, fiscale e catastale da parte del Comune.

In particolare, quando l’attività è stabile, organizzata, continuativa e riferita a più immobili, deve essere previsto l’obbligo di adeguare la destinazione d’uso e la classificazione catastale alla reale funzione economica dell’immobile. Se una casa funziona stabilmente come struttura turistica, deve essere trattata fiscalmente come tale. Non può continuare a godere dei vantaggi della residenza mentre produce rendita turistica.

Questo significa più controlli, più IMU, più oneri corretti e meno rendite mascherate. Chi fa impresa deve stare nelle regole dell’impresa. Chi usa immobili residenziali come alberghi diffusi non dichiarati deve pagare come attività ricettiva, non come normale proprietario di casa.

La casa deve tornare ad essere prima di tutto un diritto sociale e non soltanto una rendita. Chi vive davvero in un’abitazione va tutelato. Chi usa residenze fittizie, seconde case mascherate, società immobiliari e affitti brevi fuori controllo deve essere riportato dentro regole giuste, trasparenti e verificabili.